Sở Xây dựng TPHCM vừa có báo cáo kết quả thực hiện hoạt động tháng 7/2025 và nhiệm vụ trọng tâm tháng 8. Trong đó, sở này đề xuất mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng tại khu vực có thiết kế đô thị được duyệt (với các nội dung chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc đảm bảo tương ứng yêu cầu của quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500).

Trước đó, TPHCM đã công bố danh sách các khu vực người dân được miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở.

Cụ thể, phường Bình Phú (TPHCM trước đây) vừa công bố 3 khu vực được miễn giấy phép xây dựng, gồm Khu nhà ở khu phố chợ An Dương Vương (khu phố 12), khu tái định cư 2,9 ha (khu phố 23), khu dân cư rạch Ruột Ngựa (khu phố 22). Các dự án này nằm trên các khu vực thuộc phường 10 và phường 11 của quận 6 cũ và một phần của phường 16, quận 8 cũ.

UBND phường Bình Phú cho biết, từ đầu tháng 7 đến nay, UBND phường đã xem xét, hướng dẫn 4 hồ sơ theo chủ trương miễn giấy phép xây dựng. Trong thời gian sắp tới, UBND phường Bình Phú sẽ tiếp tục kiến nghị Sở Xây dựng TPHCM phê duyệt một số khu vực trên địa bàn phường được miễn giấy phép xây dựng và công bố trong giai đoạn tiếp theo.

Đồng thời, UBND phường sẽ chủ động phối hợp đơn vị tư vấn quy hoạch triển khai lập và phê duyệt thiết kế đô thị riêng các khu vực, trục đường tại hai dự án tiếp theo (dự kiến tuyến đường số 26, khu vực cư xá Phú Lâm D) thí điểm mở rộng khu vực được miễn giấy phép xây dựng.

Phường Tam Thắng (TP.Vũng Tàu cũ) có 3 khu vực được miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở, gồm Khu biệt thự Đồi Ngọc Tước 2 (phường 8, TP. Vũng Tàu cũ), khu nhà ở 53/30 Lê Hồng Phong (phường 7, TP. Vũng Tàu cũ), khu nhà ở và dịch vụ Bến Đình (phường 9, TP. Vũng Tàu trước đây).

Theo UBND phường Tam Thắng, các khu vực được miễn giấy phép xây dựng là nằm trong các khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Thửa đất phải có giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định, không đang tranh chấp đất đai hoặc bị cấm chuyển dịch tài sản bởi cơ quan có thẩm quyền, có văn bản đồng ý của ngân hàng nếu đất đang thế chấp.

Các cá nhân, tổ chức chỉ cần gửi hồ sơ thiết kế kèm thông báo khởi công đến UBND phường ít nhất 3 ngày làm việc trước khi khởi công; tuân thủ các quy định pháp luật liên quan về đầu tư xây dựng, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công…

Theo UBND phường Tam Thắng, trong thời gian tới, phường sẽ tiếp tục công bố thêm 13 khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500, nâng tổng số lên 16 khu vực người dân có thể xây dựng nhà ở mà không cần xin phép. Danh sách các khu vực này đang được rà soát và hoàn tất thủ tục công bố.

Theo quy định, có 4 bước thực hiện thủ tục đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng. Bước 1 là chuẩn bị hồ sơ gồm bản sao các bản vẽ thiết kế do đơn vị tư vấn có chức năng lập và đã được chủ đầu tư phê duyệt (mặt bằng, mặt cắt, móng, đấu nối hạ tầng).

Bước 2, người dân gửi thông báo khởi công đến Phòng Kinh tế, hạ tầng và đô thị phường ít nhất 3 ngày làm việc trước thời điểm khởi công. Bước 3, Phòng kinh tế, hạ tầng và đô thị tiếp nhận thông báo khởi công, cử chuyên viên khảo sát ghi nhận hiện trạng trước khi cải tạo, sửa chữa và đề xuất lãnh đạo phòng ký ban hành thông báo. Bước 4, chủ đầu tư không cần chờ phản hồi từ phường, có thể khởi công xây dựng theo thời gian đã thông báo.

Thời gian tới, Sở Xây dựng TPHCM sẽ tiếp tục phát triển nhà ở đồng bộ với phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Từng bước chuyển đổi mô hình nhà ở thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại.

Đồng thời, Sở Xây dựng phối hợp với UBND xã, phường thực hiện rà soát, tiếp tục công bố các dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500 và phương án kiến trúc công trình) đã được phê duyệt hoặc chấp thuận và đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng. Tổ chức kiểm tra việc thực hiện và hướng dẫn UBND các phường, xã giải quyết khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.

Sở Xây dựng cũng sẽ tham mưu UBND TPHCM có văn bản báo cáo và kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho phép TPHCM thực hiện thí điểm miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thiếu hụt nhà ở suốt 5 năm

Nửa đầu năm 2025, nhiều báo cáo thị trường tiếp tục chỉ ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại TP.HCM – vấn đề kéo dài triền miên suốt 5 năm gần đây.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết bất động sản TP.HCM nửa đầu năm 2025 tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở.

Đáng quan ngại là từ năm 2021 đến nay, trong các dự án mới không còn nhà giá dưới 30 triệu đồng/m² và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm đại đa số trên thị trường, với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp.

“Từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp. Không chỉ không còn nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà nhà ở trung cấp cũng không có, dẫn đến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu”, ông Châu nói.

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay vẫn ở mức rất cao, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

6 tháng đầu năm 2025, theo HoREA, TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn, với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho biết trong quý II/2025, TP.HCM tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp là 6.800 căn hộ và lượng bán đạt 3.800 căn hộ.

Đáng chú ý, TP.HCM đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. TP đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. Thiếu hụt này khiến chênh lệch cung – cầu bị nới rộng.

Nhà liền thổ tại TP.HCM cũng thiếu không kém, với nguồn cung sơ cấp nửa năm 2025 chỉ 700 căn, trong đó chỉ có 170 giao dịch.

Thị trường kỳ vọng với những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo nên những phát triển mới hơn cho thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM. Dự kiến giai đoạn 2025-2027, TP có thêm 39.000 căn hộ.

Tương tự, theo CBRE Vietnam, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM nửa đầu năm nay đã giảm 16% so với cùng kỳ năm ngoái, chạm mức thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây nhưng giá bán sơ cấp căn hộ trung bình đạt 82 triệu đồng/m2. Dự báo trong 3 năm tới, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM có thể tăng tối đa 11%/năm, nhà liền thổ tăng khoảng 12%/năm.

Dữ liệu từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu Khách hàng One Mount Group, cũng cho thấy trong quý 2/2025, TP.HCM chỉ có khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới. Nguồn cung hạn chế, nhưng lượng tiêu thụ lên tới 2.900 căn, bao gồm cả sản phẩm đã được mở bán trước đó.

Đáng chú ý, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM quanh mức 89 triệu đồng/m², cao hơn 15% so với cùng kỳ. Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, dự báo giá căn hộ sơ cấp TP.HCM có thể đạt mức 100 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025.

Tháo dự án “trùm mền” để có nhà giá rẻ

Theo HoREA, trong giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TP.HCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, với quy mô sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ.

Tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp, trong đó có 77 dự án đã được xử lý và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Hàng trăm dự án bị vướng mắc pháp lý nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở, nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn.

Để tăng nguồn cung nhà ở cho TP, góp phần kéo giảm giá nhà, theo ông Lê Hoàng Châu, một loạt vướng mắc rất cần được khẩn trương tháo gỡ.

Trong đó, UBND TP.HCM sớm chỉ đạo Sở Nông nghiệp & Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành rà soát, trình Thường trực UBND, HĐND TP xem xét thông qua danh mục 371 khu đất trên địa bàn TP trước khi hợp nhất, với hơn 2.000 ha, đăng ký thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171 của Quốc hội.

Ngoài ra, có 245 khu đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương (cũ) đăng ký thực hiện dự án thí điểm, với tổng diện tích 1.592 ha.

Thành phố đang có khoảng 220 dự án vướng mắc pháp lý theo kết luận tại buổi làm việc của Phó Thủ tướng Thường trực Nguyễn Hòa Bình vào tháng 11/2024, rất cần các Sở, ngành khẩn trương rà soát.

Cùng với đó, 68 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn đã bị dừng triển khai hoặc chưa triển khai, theo Báo cáo với Đoàn giám sát của Quốc hội về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 vào tháng 11/2024 cũng đang cần rà soát, đề xuất hướng xử lý.

Để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2021-2030, TP cần sớm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực hiện quy trình, thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội theo các cơ chế, chính sách quy định tại Nghị quyết số 201 và Nghị định số 192.

“Hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý, nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu của Savills Việt Nam, cho rằng nửa cuối năm 2025, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM có thể cải thiện hơn khi dự kiến có khoảng 8.000 căn hộ mở bán. Nếu thị trường có nhiều nguồn cung thì có thể giúp mặt bằng giá bão hòa hơn. Bởi cán cân cung cầu đang lệch quá lớn, cầu nhiều hơn cung quá nhiều khiến áp lực giá nhà liên tục leo thang.

“Thị trường bất động sản TP.HCM cần được tái cấu trúc lại, có nhiều sản phẩm ở nhiều phân khúc hơn, tại nhiều khu vực thuận lợi hơn mới kéo được giá xuống, cân bằng hơn. Giá nhà hoàn toàn phụ thuộc vào nguồn cung sẽ được khơi thông ở đâu và mức cân bằng giá cả thế nào”, bà Giang nói.

Bà Giang kỳ vọng sau sáp nhập, các thủ tục hành chính sẽ đẩy nhanh hơn, quyết liệt hơn, các vướng mắc pháp lý lâu nay nhanh chóng được tháo gỡ để khơi thông nguồn cung. Trong đó khu lõi TP.HCM đang được khơi thông nguồn cung rất lớn, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền.

Chia sẻ tại một diễn đàn về bất động sản mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa nói rằng, bối cảnh kinh tế đất nước đang trên đà phát triển mạnh mẽ, kéo theo đó là sự kỳ vọng lớn vào sự đóng góp của cả khối tài chính và cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty bất động sản tiên phong đổi mới.

Nhìn lại chặng đường đã qua, chính sách trong lĩnh vực bất động sản đôi khi chưa thực sự bắt nhịp kịp với những biến đổi của thị trường, dẫn đến không ít những hệ quả đáng tiếc. “Chúng ta còn nhớ giai đoạn 2016, khi nỗ lực giải quyết tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở đã vô tình tạo ra một nghịch lý là sự thiếu hụt dự án sau đó”, ông Nghĩa nói.

Việc kiểm soát số lượng dự án, dù xuất phát từ mục tiêu tốt đẹp, nhưng đôi khi lại siết chặt quá mức, cộng hưởng với những yếu tố khác, đã làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm, đẩy giá bất động sản lên cao trong giai đoạn vừa qua.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, TS Lê Xuân Nghĩa tin rằng thị trường bất động sản đang mở ra những cơ hội mới đầy tiềm năng. Chủ trương sáp nhập tỉnh, một bước đi chiến lược của Chính phủ, hứa hẹn sẽ tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước.

Chúng ta có thể kỳ vọng vào sự hình thành của các thành phố vệ tinh hiện đại, những đô thị song sinh sầm uất, từ đó kiến tạo một thị trường bất động sản với động lực tăng trưởng mới.

“Điển hình như quy hoạch khu vực Long Thành với dự án sân bay quốc tế tầm cỡ. Theo những phân tích của tôi, tiềm năng phát triển dân cư và kinh tế tại đây không chỉ dừng lại ở quy mô 500.000 dân ban đầu, mà sẽ còn bứt phá mạnh mẽ trong tương lai gần, có thể đạt đến hàng triệu người”, ông Nghĩa cho hay,

Long Thành sẽ không đơn thuần là một đô thị vệ tinh của TP.HCM mà sẽ trở thành một trung tâm kinh tế năng động, song hành cùng sự phát triển của thành phố lớn nhất cả nước, đặc biệt khi hệ thống hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư một cách đồng bộ và hiện đại.

Thêm vào đó, hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia về đường sắt cao tốc, đường bộ cao tốc, cảng biển cùng nhiều công trình khác sẽ khơi dậy một xu hướng đô thị hóa chưa từng có, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn lan tỏa đến nhiều vùng miền trên cả nước.

Với sự phát triển của giao thông, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn. Việc di chuyển giữa các tỉnh thành, giữa nơi ở và nơi làm việc sẽ trở nên nhanh chóng và thuận tiện hơn, tạo ra một diện mạo mới cho thị trường bất động sản.

Qua đó, ông Nghĩa kỳ vọng rằng sự phát triển này sẽ từng bước đưa giá bất động sản về với giá trị thực, sau những biến động do tình trạng thiếu hụt nguồn cung trước đây gây ra.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình, ông Nghĩa đặc biệt lưu ý đến vai trò của Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân. Nghị quyết này mở ra một không gian phát triển rộng lớn cho các doanh nghiệp, tạo động lực cho sự đổi mới và sáng tạo.

Hãy hình dung, khi nền kinh tế còn nhiều hạn chế, các hoạt động kinh doanh cũng giống như di chuyển trong ngõ hẹp, mọi phương tiện đều khó có thể tăng tốc. Nhưng khi thể chế được khơi thông, như chúng ta bước ra những đại lộ rộng lớn, các doanh nghiệp sẽ có điều kiện để phát huy hết tiềm năng của mình. Các doanh nghiệp nhỏ cần nắm bắt cơ hội này để xây dựng những chiến lược kinh doanh linh hoạt và hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, trong “sân chơi” mới này, các doanh nghiệp lớn với hệ sinh thái đa dạng và tiềm lực mạnh mẽ sẽ có những lợi thế nhất định, có khả năng kiến tạo những khu đô thị hiện đại, đồng bộ với đầy đủ tiện ích, từ đó định hình thị trường. Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn có thể tìm kiếm cơ hội hợp tác, chia sẻ những “miếng bánh” phù hợp với năng lực của mình, tạo nên sự cộng hưởng và phát triển chung.

Vấn đề nguồn vốn luôn là yếu tố then chốt đối với thị trường bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng có thể chịu áp lực gia tăng do những lo ngại về lạm phát, các doanh nghiệp cần đặc biệt chú trọng đến việc huy động vốn từ cộng đồng.

Hiện nay, lãi suất tiết kiệm không còn quá hấp dẫn, người dân đang tìm kiếm những kênh đầu tư hiệu quả hơn, và bất động sản vẫn luôn được xem là một kênh đầu tư tiềm năng. Do đó, việc xây dựng uy tín, quảng bá dự án một cách minh bạch và hiệu quả sẽ là chìa khóa để thu hút nguồn vốn từ chính người dân.

Ngoài ra, ông Nghĩa cũng muốn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc các doanh nghiệp bất động sản cần mạnh dạn niêm yết trên thị trường chứng khoán. Đây không chỉ là một kênh huy động vốn hiệu quả mà còn là một bước đi quan trọng để tăng cường tính minh bạch và chuyên nghiệp hóa hoạt động của doanh nghiệp, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Việc xây dựng hồ sơ tài chính minh bạch, đạt chuẩn và tiến tới xếp hạng tín nhiệm sẽ là những yếu tố then chốt để doanh nghiệp có thể tham gia vào những “cuộc chơi” lớn trên thị trường.

Cuối cùng, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần theo dõi sát sao những biến động của kinh tế vĩ mô, đặc biệt là các chính sách thuế quốc tế, để có những dự đoán và điều chỉnh phù hợp cho chiến lược kinh doanh của mình.

Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những vận hội mới đầy hứa hẹn. Để nắm bắt được những cơ hội này, các doanh nghiệp cần có một tư duy mới, linh hoạt, sáng tạo và chú trọng đến việc khơi thông các nguồn lực trong nước, đồng thời nâng cao năng lực cạnh tranh và tính minh bạch để phát triển một cách bền vững.